Las soluciones de vivienda requieren inversión real. Ya sea asistiendo a las familias con el pago inicial, apoyando el desarrollo de vivienda accesible, brindando asistencia de emergencia para el alquiler o adquiriendo terrenos para vivienda de trabajadores, estos programas necesitan financiación específica para funcionar.

En este momento, la ciudad no cuenta con una fuente de financiación confiable dedicada específicamente a la vivienda. Esta iniciativa crea un fondo sostenible que crece con el tiempo, lo que le permite a la ciudad de Astoria responder a las necesidades de vivienda a medida que surgen. Al solicitar contribuciones a los propietarios de propiedades vacías, nos aseguramos de que quienes se benefician de nuestra comunidad, pero no contribuyen mediante su residencia, ayuden a financiar soluciones para quienes viven y trabajan aquí todo el año.

Cada año fiscal, deberá presentar una Declaración de Impuestos indicando si su residencia tuvo un uso que cumpliera con los requisitos durante el año calendario anterior. La mayoría de las personas simplemente confirman que viven allí o que la alquilan.

Si olvida presentar el formulario, la ciudad le enviará un recordatorio con al menos 15 días para responder; nadie recibe una tasación sin previo aviso. Siempre puede proporcionar documentación si surge alguna duda sobre su ocupación.

Si se adeudan impuestos, el pago se vence el 31 de octubre del año siguiente al año fiscal.

El programa se basa en la declaración propia: cada año, los propietarios presentan una Declaración de Impuestos indicando si su residencia tuvo un uso que cumplía con los requisitos. La mayoría de las personas simplemente confirman que viven allí o que la alquilan, y ahí termina el trámite.

Para verificar la información declarada, la ciudad puede cotejar registros públicos existentes, incluyendo registros de propiedad, registro de votantes, licencias comerciales y datos de consumo de servicios públicos. Estos registros ofrecen una manera confiable y poco invasiva de confirmar la ocupación sin necesidad de inspecciones.

Falsificar una Declaración de Impuestos es contrario a la ley. Los propietarios que proporcionen información falsa están sujetos a sanciones además de cualquier impuesto adeudado. El acceso a datos objetivos y confiables sobre el uso de las propiedades, junto con la posibilidad real de pagar sanciones por falsificación, anima a los propietarios a ser veraces al completar su declaración.

Si un propietario presenta a sabiendas una Declaración de Impuestos sustancialmente falsa, la sanción es del 100% del impuesto no pagado de ese año, además de cualquier otra sanción. En la práctica, eso significa que una declaración falsa duplica lo que se debe: una desocupación de primer año que debería haber sido de $3,000 pasa a ser de $6,000, y una desocupación repetida que debería haber sido de $6,000 pasa a ser de $12,000.

La misma sanción se aplica a quien presente a sabiendas información falsa o engañosa para respaldar una solicitud de exención por dificultades financieras.

La palabra clave es “a sabiendas”: esta sanción es para la falsificación deliberada, no para errores honestos. Si comete un error en su declaración, puede corregirlo. Si la ciudad considera que una declaración es inexacta, le enviará una notificación por escrito y le dará la oportunidad de responder antes de aplicar cualquier sanción.

Según la ley de Oregon, existe una clara distinción legal entre un impuesto y una cuota. Un impuesto recauda fondos para fines públicos generales, como programas de vivienda que benefician a toda la comunidad. Una cuota, en cambio, es un cargo que se paga a cambio de un servicio gubernamental específico que beneficia directamente al usuario, como un permiso de construcción o una conexión al alcantarillado.

Esta medida es un impuesto porque los ingresos se destinan al Fondo de Vivienda Comunitaria para poder apoyar la vivienda accesible, la asistencia para el alquiler y otros programas que benefician a la comunidad de Astoria en general. Los propietarios que pagan el impuesto no reciben un servicio específico a cambio; el dinero beneficia al público en conjunto. Las cortes de Oregon han sostenido consistentemente que cuando un cargo se gasta en fines públicos generales en lugar de en un servicio para quienes lo pagan, se trata de un impuesto, no de una cuota.

Es específicamente un impuesto especial, lo que significa que se basa en la conducta (mantener la propiedad vacía), no en la propiedad ni en el valor de la propiedad. No se le cobra impuesto por ser propietario de una vivienda; se le cobra impuesto por la decisión de mantenerla desocupada la mayor parte del año.

Los desafíos legales son posibles: cualquier política nueva de importancia puede atraerlos. Pero esta medida fue diseñada pensando en su solidez legal, y medidas similares han enfrentado el escrutinio de los tribunales en otras ciudades con resultados variados.

Ninguna ley puede ser inmune a las demandas. Pero la ciudad estaría defendiendo una medida cuidadosamente redactada y con una base legal sólida, y el costo de un posible litigio es parte de gobernar de manera responsable, no una razón para renunciar a una herramienta que puede abordar de forma significativa la crisis de vivienda de Astoria.

Una residencia se considera vacía cuando no se utiliza para un fin que cumpla con los requisitos durante más de 182 días al año. Los usos que cumplen con los requisitos incluyen:

• Que alguien habite la residencia como hogar principal (propietario o inquilino)
• Que se ofrezca activamente para alquiler a largo plazo (contratos de 30 días o más)
• Que funcione como alquiler vacacional con licencia y esté disponible activamente para reservas
• Que tenga una unidad de vivienda accesoria (ADU) alquilada a largo plazo en la misma propiedad

Muchas circunstancias personales tampoco se tienen en cuenta para el límite de 182 días de desocupación, como la atención médica, el servicio militar, la recuperación tras un desastre, la gestión de una herencia o las obras de renovación activas con los permisos correspondientes.

Las propiedades pertenecientes a organizaciones sin fines de lucro 501(c)(3) están totalmente exentas.

Las propiedades pertenecientes al gobierno federal, al estado de Oregon, a la ciudad de Astoria, a los condados y a otras subdivisiones políticas están exentas.

Los propietarios individuales que enfrentan dificultades financieras podrán solicitar una exención (consulte la pregunta sobre la exención por dificultades financieras a continuación).

Si usted es un propietario individual que ha experimentado una dificultad significativa e involuntaria ajena a su voluntad que le ha impedido usar su residencia, puede cumplir con los requisitos para esta exención. Para calificar, debe demostrar que:

• Experimentó una dificultad significativa e involuntaria, fuera de su control razonable
• La dificultad le impidió ocupar, alquilar o usar la propiedad de cualquier otra manera
• La dificultad duró al menos 90 días consecutivos durante el año calendario

Ejemplos de dificultades que califican incluyen la bancarrota personal, una enfermedad o lesión médica documentada, la pérdida involuntaria del empleo con más de 60 días de desempleo u otras circunstancias de gravedad comparable.

Esta exención se puede otorgar por hasta 2 años consecutivos. Las extensiones posteriores requieren la aprobación del concejo municipal.

Las ADU no están sujetas al impuesto de forma independiente; solo lo están las unidades de vivienda principales.

Si tiene una ADU autorizada en la misma propiedad que su residencia principal, tener esa ADU ocupada por un inquilino a largo plazo (o que la ofrezca activamente para alquiler a largo plazo) se considera un uso que califica para su vivienda principal. Esto significa que, si su casa principal está vacía, una residencia accesoria alquilada en el mismo terreno puede evitar que la propiedad se considere desocupada.

Varias circunstancias se consideran “periodos de exclusión de desocupación”, lo que significa que esos días no se contabilizan para el límite de 182 días:

Circunstancias personales: periodo de cuidado (usted o sus familiares están recibiendo atención médica, o usted cuida a un familiar en un centro de atención); periodo de servicio militar (servicio en las fuerzas armadas); periodo de servicio civil (servicio como bombero u otro trabajador de servicios de emergencia).

Circunstancias de la propiedad: periodo de desastre (vivienda inhabitable por incendio, deslizamiento de tierra, desastre natural, etc.—hasta 3 años, a no ser que el propietario haya causado el daño); periodo de fallecimiento del propietario (gestión de una herencia tras el fallecimiento de un propietario que era el único ocupante: el mayor de los siguientes plazos, 2 años o el tiempo que la propiedad permanezca en el tribunal testamentario); periodo de rehabilitación (renovación activa con permiso de construcción donde el trabajo afecte significativamente la habitabilidad, limitado a un plazo razonable para completar la obra); periodo de emergencia (emergencia declarada por el concejo municipal: hasta un año en total, por periodos de 60 días).

En circunstancias personales como atención médica, servicio militar, reformas o recuperación tras un desastre, debe declararlas en su Declaración de Impuestos anual.

Para la exención por dificultades financieras, debe presentar documentación que demuestre que ha experimentado una dificultad que cumple con los requisitos. El administrador municipal o su representante revisará su solicitud y emitirá una decisión por escrito; si su solicitud se deniega, puede apelar.

Las organizaciones sin fines de lucro y las propiedades gubernamentales están exentas automáticamente.

Si tiene una licencia de alquiler a corto plazo (licencia de alojamiento en residencias particulares o licencia de alquiler vacacional de la ciudad de Astoria) y ofrece la propiedad activamente al público en general, se considera que cumple con los requisitos durante esos periodos. El anuncio debe estar disponible públicamente, a precios comercialmente razonables y sin restricciones que puedan limitar su disponibilidad al público en general.

Si bien los alquileres a corto plazo sí tienen un impacto en la vivienda, los alquileres con licencia están excluidos del impuesto porque ya están regulados y gravados bajo el código municipal vigente de Astoria. La Iniciativa de Vivienda de Astoria se enfoca en abordar aspectos de la escasez de vivienda que actualmente no están contemplados en el código municipal.

Su propiedad debe estar genuinamente disponible para el público a precios y condiciones razonables. Esto significa publicar en una plataforma de acceso público o en otro método de publicación reconocido comercialmente, cumplir con los requisitos legales para ser ocupada y no tener restricciones, condiciones ni precios que limiten su disponibilidad para el público en general.

Si surge alguna duda, puede presentar pruebas como anuncios de alquiler o registros publicitarios.

Si su residencia queda inhabitable debido a un incendio, deslizamiento de tierra, desastre natural u otro evento catastrófico, usted puede obtener una exclusión por desocupación hasta 3 años después del desastre. Durante este tiempo, esos días no se cuentan para el límite de 182 días.

Esta exclusión no se aplica si el propietario o su representante causaron o contribuyeron al daño por negligencia o dolo.

El fondo se puede utilizar para construir y preservar residencias accesibles y para trabajadores, ayudar a los residentes locales a costear sus residencias y mantener las residencias existentes en uso. La medida permite:

• La construcción de nuevas residencias accesibles o para trabajadores
• La compra de terrenos para el desarrollo de residencias accesibles o para trabajadores
• La construcción de infraestructura directamente relacionada con la construcción de residencias accesibles o para trabajadores
• La adquisición de residencias existentes para continuar operando como residencias accesibles o para trabajadores
• La renovación y el mantenimiento de residencias accesibles o para trabajadores, incluyendo programas de préstamos para rehabilitación
• El pago a los propietarios para que añadan restricciones de accesibilidad o basadas en el empleo local
• Programas de asistencia para las residencias, como subsidios de alquiler, ayuda con el depósito de seguridad y apoyo para compradores de vivienda
• Servicios de apoyo a los inquilinos, como líneas telefónicas de ayuda de vivienda, resolución de conflictos entre propietarios e inquilinos, asistencia jurídica y programas de vivienda justa

El fondo también puede cubrir los costos administrativos de la gestión del programa. Todos los usos deben estar directamente relacionados con la vivienda.

El concejo municipal establecerá criterios de elegibilidad claros para cada programa de vivienda, los cuales estarán disponibles públicamente. Estos criterios podrán considerar factores como ingresos familiares, patrimonio, carga económica de vivienda, tamaño del hogar, tipo de necesidad de vivienda, conexión a la fuerza laboral de Astoria, riesgo de desplazamiento y discapacidad o necesidades de accesibilidad.

Todos los criterios se aplicarán de manera uniforme a los solicitantes en situaciones similares para garantizar que el fondo beneficie a quienes más lo necesitan.

Depende de cuánto la utilice. Si su residencia permanece vacía más de 182 días al año sin un uso que cumpla con los requisitos, se aplicará el impuesto.

Pero sí tiene opciones: utilizarla usted mismo como residencia principal al menos 183 días, alquilarla a largo plazo (contratos de más de 30 días), alquilar su vivienda accesoria a un inquilino a largo plazo, gestionarla como alquiler vacacional con licencia o pagar el impuesto sabiendo que contribuye a la vivienda comunitaria.

Si se trata de su residencia principal—el lugar donde vive al menos seis meses al año—, estar de vacaciones no la convierte en una residencia vacía. La casa sigue siendo su residencia principal.

Este impuesto grava las viviendas que permanecen vacías, sin nadie viviendo en ellas, no las residencias principales de las personas cuando están de viaje.

Si su casa de Astoria es su residencia principal, los viajes ocasionales o las ausencias temporales no la convierten en una residencia vacía.

Pero simplemente permitir que amigos o familiares se queden de vez en cuando en una casa que, por lo demás, permanece vacía la mayor parte del año no la convierte en “ocupada” según la medida. Para contar como un uso que califica, la residencia generalmente debe funcionar de verdad como vivienda, alquiler a largo plazo u otro uso de vivienda que califique según la ordenanza.

No existe una exención automática solo porque su casa esté en venta.

Sin embargo, si enfrenta dificultades financieras significativas e involuntarias que le impiden directamente usar la propiedad, y estas dificultades duraron al menos 90 días consecutivos durante el año, podría calificar para la exención por dificultades financieras. Esta exención se puede otorgar por hasta 2 años consecutivos, y las extensiones posteriores requieren la aprobación del concejo municipal.

Es normal que haya un periodo de inactividad entre los inquilinos. Lo que importa es el número total de días que la propiedad se utiliza en un uso que califica durante todo el año.

Si ofrece activamente la propiedad para alquiler a largo plazo (publicada y genuinamente disponible a precios razonables), esos días cuentan como uso válido, incluso si aún no se ha mudado ningún inquilino.

La medida contabiliza los días de uso válidos durante todo el año calendario. Si adquirió una propiedad a mitad del año que estaba vacía antes de que usted la asumiera, esos días también cuentan para el umbral de 182 días.

Las propiedades en proceso de sucesión tras el fallecimiento del propietario reciben protección especial: los días que estén desocupadas no cuentan durante la gestión de la herencia. Esta protección dura lo que sea mayor entre 2 años o el tiempo que la propiedad permanezca en el tribunal de sucesiones.

Si su casa en Astoria sigue siendo su residencia principal—donde usted tiene previsto regresar y vivir al menos seis meses al año—, estar fuera por trabajo no la convierte en una residencia desocupada.

Pero si se ha mudado a otro lugar y la casa en Astoria permanece vacía durante más de 182 días, se puede considerar desocupada. Los miembros del servicio militar y los bomberos y personal de emergencias tienen una protección especial: los días que están fuera no se consideran desocupados.

Sí. Si usted no está de acuerdo con una tasación de impuestos, una tasación estimada, una exención denegada o una multa, tiene 30 días a partir de la fecha de recepción de la notificación para presentar una apelación por escrito ante el auditor municipal.

Su apelación será revisada por un funcionario administrativo independiente que no participó en la decisión original. El funcionario dicta una decisión por escrito después de que usted ha tenido la oportunidad de presentar pruebas y argumentos.

Presentar una apelación suspende el cobro mientras su caso esté en revisión, por lo que no tendrá que pagar el monto en disputa durante el proceso de apelación.

El impuesto se debe pagar el 31 de octubre del año siguiente al año fiscal (o 30 días después de recibir el aviso de impuesto a pagar, lo que ocurra más tarde). Si paga por atrasado, está sujeto a una multa por mora del 10% más intereses del 1.5% mensual. La ciudad puede iniciar acciones legales para el cobro, si es necesario.

Esta es una deuda personal, no un gravamen sobre su propiedad, y no se cobra en el registro de impuestos sobre la propiedad.

Si no presenta la declaración antes de la fecha límite del 30 de abril, se le puede aplicar una multa por presentación tardía de al menos $35. La ciudad le enviará una notificación de incumplimiento y le dará al menos 15 días para presentar su formulario antes de emitir una tasación estimada.

Si aun así no presenta su formulario, la ciudad podría emitir una tasación estimada basada en la información disponible, como datos de servicios públicos, registros de licencias y anuncios de alquiler. Siempre puede disputar una tasación estimada presentando su declaración u otra evidencia. Una tasación estimada no crea ninguna presunción de que usted deba el impuesto; simplemente inicia el proceso para que usted pueda responder.

El impuesto entraría en efecto el 1 de enero del año 2027. El primer año fiscal será el año calendario de 2027.

Presentaría su primera Declaración de Impuestos antes del 30 de abril de 2028, correspondiente a 2027. Si se adeudan impuestos, el pago se vencería el 31 de octubre de 2028.